WOZ-waarde

Waarom stijgt mijn WOZ-waarde? van WOZ-relevante video’s op Vimeo.

De volgende 3 overheden gebruiken de WOZ-waarde bij de berekening van hun belastingen:

• Gemeenten gebruiken de WOZ-waarde voor de onroerendezaakbelasting (OZB) en soms de rioolheffing.
• De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting (het eigen woningforfait), de vennootschapsbelasting, de schenkbelasting, de erfbelasting en de verhuurderheffing.
• Waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de watersysteemheffing.

Alle organisaties gebruiken dezelfde WOZ-waarde van uw woning. Dit regelt de Wet WOZ.

De gemeente stelt jaarlijks de waarde van uw pand vast door te kijken naar verkoopprijzen van vergelijkbare panden. Er wordt rekening gehouden met verschillen in grootte, ligging, onderhoud, bijgebouwen, afwerking, enzovoort. De WOZ-waarde staat op uw aanslag gemeentelijke belastingen.

De gemeente wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer. Zij checkt of de gemeente de WOZ-waarde op de juiste manier bepaalt.

Voor een uitgebreide uitleg kunt u terecht op de website van de Waarderingskamer.

Degene die op 1 januari eigenaar is van een woning of niet-woning, ontvangt de WOZ-beschikking. Dit geldt ook voor gebruikers van niet-woningen (zoals bedrijven of scholen).

De WOZ-beschikking wordt niet apart verstuurd, maar is gecombineerd met het aanslagbiljet. Het is een aparte regel op het biljet. In deze regel staat de vastgestelde WOZ-waarde.

Huurders ontvangen geen WOZ-beschikking omdat zij geen aanslag krijgen. Bent u huurder en wilt u toch het taxatieverslag zien? Dan kunt u deze opvragen bij de gemeente.

Heeft u of gebruikt u een (bedrijfs-)gebouw of een stuk grond? Dan betaalt u elk jaar onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente. De eigenaar en de gebruiker (huurder) betalen allebei OZB. Hoeveel dat is hangt af van de waarde van uw bedrijfsgebouw of stuk grond en van het OZB-tarief dat de gemeente bepaalt.

Soms weten wij niet wie de gebruiker is. Daarom sturen wij inlichtingenformulieren. Wij vragen dan aan de eigenaar om door te geven wie de gebruiker is. Ook vragen wij om een kopie van het huurcontract. Via het huurcontract kunnen we:

• zien wat de ingangsdatum van het gebruik is;
• kijken of de gebruikte vloeroppervlakte in de WOZ-administratie klopt en;
• de huurprijs terugvinden, die nodig is om de WOZ-waarde vast te stellen.

Als de gebruiker niet bekend is bij de gemeente, kan de eigenaar de belastingaanslag krijgen voor het gebruik.

Wilt u bezwaar maken tegen uw aanslag gemeentelijke belastingen of de WOZ waarde? Dit kunt u direct online regelen met uw DigiD: Bezwaar indienen als particulier. Voor bedrijven geldt dat zij schriftelijk een bezwaar moeten indienen.

Een bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking moet binnen zes weken na de dagtekening 23 februari 2024 van de beschikking bij ons binnen zijn. U ontvangt altijd een bevestiging, zodra we uw bezwaarschrift hebben ontvangen. Een bezwaarschrift dat wij buiten de termijn van 6 weken ontvangen, verklaren we niet-ontvankelijk. Wij toetsen de WOZ-waarde nog wel ambtshalve. Dat betekent dat we naar de inhoud van uw bezwaar kijken. U kunt niet meer bij de rechtbank in beroep tegen de waarde.

Wat is een pro forma bezwaarschrift?

Een pro forma bezwaarschrift is een bezwaarschrift dat u indient, zonder dat u de reden of motivatie voor uw bezwaar aangeeft. U kunt dit doen als u van mening bent dat u nog niet over alle informatie beschikt die u nodig heeft voor uw bezwaarschrift. Denkt u hierbij aan het taxatieverslag of ingewonnen informatie van adviseurs. De motivatie kunt u dan op een later tijdstip sturen.

Bent u huurder van een zelfstandige, sociale woning? Dan kunt u bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Huurt u een onzelfstandige woning? Of bent u huurder met een geliberaliseerd huurcontract (vrije sectorwoningen)? Dan verklaren wij een bezwaar tegen de WOZ-waarde ongegrond.

Controleert u daarom eerst of u huurder bent van een zelfstandige, sociale huurwoning voordat u bezwaar maakt. Wilt u weten of u een geliberaliseerd huurcontract heeft? Kijk dan op de website van de Rijksoverheid.

“WOZ-waarde te hoog? Wij maken ‘gratis’ bezwaar voor u.” Er zijn steeds meer bureaus actief met deze slogan. Het klinkt mooi, maar hoe werkt het nu eigenlijk?

Deze bureaus werken voor u (vaak) op ‘no cure no pay’ basis, maar de gemeente moet hoge vergoedingen aan deze bureaus betalen. Die onkostenvergoeding is zo hoog dat deze bureaus ervan kunnen bestaan. Een voorbeeld uit de praktijk:

Als in een bezwaarprocedure de WOZ-waarde van een woning wordt verlaagd, levert dit voor u als eigenaar een vermindering van ongeveer € 15,00 op.

Het bureau of de makelaar die u heeft ingeschakeld krijgt voor de werkzaamheden ruim € 750,00.

De gemeente neemt de betaalde kostenvergoeding aan deze bureaus weer mee in de tarieven van de OZB voor het volgende jaar. Uiteindelijk moeten alle inwoners hierdoor meer betalen.

Er zijn ook signalen van mensen die helemaal niet wisten dat een bureau namens hen bezwaar maakte. Bijvoorbeeld door het invullen van een formulier op een beurs, door informatie te zoeken op een website van zo’n bureau of doordat een eerdere opdracht een doorlopende machtiging bleek te zijn. Er kunnen vervolgens kosten verbonden zijn aan het intrekken van uw bezwaar. Let dus op waar u voor tekent!

Natuurlijk is iedereen vrij om een deskundige in te schakelen. Is dit altijd nodig? De gemeente Buren denkt van niet. U kunt dit vaak zelf! We gebruiken voor de berekening dezelfde systemen als bureaus die namens u bezwaar kunnen indienen. Uit de praktijk blijkt dat u evenveel kans maakt op aanpassing van de WOZ-waarde wanneer u zelf contact opneemt als wanneer dat via een bureau gaat. En dat bespaart de gemeenschap veel geld.

Radar besteedde aan dit onderwerp aandacht in hun uitzending van 21 maart. U kunt de uitzending bekijken via de website van Radar, of het artikel lezen dat de Vereniging Nederlands Gemeenten hierover publiceerde.

De WOZ-waarde van de gehuurde woning is slechts één van de factoren die invloed heeft op de maximale huurprijs. Op de website van de Rijksoverheid vindt u meer informatie over het puntensysteem in het nieuwe Woonwaarderingsstelsel. Wilt u de maximale huurprijs van uw woning berekenen? Kijk dan op de website van de Huurcommissie. Zo krijgt u inzicht in wat een verlaging van de WOZ-waarde betekent voor de maximale huurprijs. Bezwaar tegen een te hoge huurprijs dient u niet in bij de gemeente Buren maar bij uw verhuurder of bij de Huurcommissie.

Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning bepaald?
We bepalen de WOZ-waarde aan de hand van de prijzen van vergelijkbare woningen die verkocht zijn rond de waardepeildatum op 1 januari. Deze waardepeildatum ligt altijd één jaar voor het geldende belastingjaar.

We houden rekening met de verschillen tussen uw woning en de verkochte woningen, zoals de grootte en staat van onderhoud.

Waarom is de WOZ-waarde (fors) gestegen?
In 2022 was de woningmarkt oververhit. Veel huizen in de gemeente Buren werden boven de vraagprijs verkocht. In 2023 zien we nog geen duidelijke waardedaling op de huizenmarkt in de gemeente Buren. Sommige huizenprijzen zijn opnieuw gestegen ten opzichte van de vorige peildatum. Andere segmenten laten een lichte daling zien. Daarom kan het zijn dat de WOZ-waarde van uw woning opnieuw is gestegen. Voor de taxatiewaarde lopen gemeenten ruim een jaar achter op de ontwikkelingen van de woningmarkt.

Wat betekent dat voor de belasting (OZB) die ik moet betalen?
De hogere WOZ-waarde van uw woning betekent niet dat de OZB die u moet betalen, net zo hard stijgt.
De totale OZB-opbrengst voor de gemeente is afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde. De gemeenteraad past daarom ieder jaar het OZB-tarief aan.

Het tarief was vorig jaar 0,1247% van de WOZ-waarde en is in 2024 licht gestegen naar 0,1255%. In het tarief is alleen rekening gehouden met een kleine stijging van de OZB-opbrengst van 2% en een inflatiepercentage van 3%.

 Kan ik het taxatieverslag van mijn woning opvragen?

• Op deze pagina kunt u het taxatieverslag opvragen (inloggen met DigiD).
• U kunt ons ook bellen, telefoon 14 0344. Wij sturen u het taxatieverslag dan per e-mail of post toe.

 Bent u het niet eens met de WOZ-waarde? Wij gaan graag met u in gesprek.

• Bel even met ons zodat we samen uw WOZ-beschikking kunnen doornemen.
• We kunnen uitleggen met welke verkochte woningen uw woning vergeleken is.
• Ons bel-team zit voor u klaar. Als het druk is aan de telefoon, laat dan een bericht achter. Wij bellen u zo snel mogelijk terug.
• U kunt ons ook mailen: woz@buren.nl

 In een aantal situaties is het slim om bezwaar te maken, bijvoorbeeld:

*de kenmerken van uw woning kloppen niet. Denk aan de grootte of de bijgebouwen.

* uw woning heeft achterstallig onderhoud.

* uw woning is gedateerd.

* voorzieningen als keuken en sanitair zijn verouderd.

* de woningen op het taxatieverslag zijn niet goed vergelijkbaar met uw woning.

Zelf bezwaar maken is makkelijk!

• U kunt bezwaar maken vanaf de datum op het aanslagbiljet: 23 februari 2024. U heeft hiervoor dan 6 weken de tijd.
• Bel eerst met ons om uw WOZ-waarde te bespreken. Telefoon: 14 0344.
• Na telefonisch overleg niet tevreden met de WOZ-waarde? Maak dan vóór 5 april schriftelijk bezwaar.
  Dat kan eenvoudig via:
• het online bezwaarformulier op buren.nl/WOZ
• een ondertekende brief per e-mail naar gemeente@buren.nl
• een ondertekende brief per post naar Gemeente Buren, t.a.v. de heffingsambtenaar, Postbus 23, 4020 BA Maurik

Wat moet ik doen als ik op dit moment moeilijk kan betalen?
We realiseren ons dat u op het moment te maken heeft met hoge energiekosten en stijgende prijzen voor uw dagelijkse boodschappen. Ook de belasting die u moet betalen, stijgt helaas iets. Mocht u moeite hebben met het betalen van de belasting, neem dan even contact met ons op.